4月10日，上海成交一套單價僅4333元/平方米的住宅!
除此套房源外，上海近期有多套1元起拍、總價幾十萬元、單價不足萬元的小戶型房源在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺成交，相關(guān)消息引起不少潛在購房者關(guān)注和討論。
中國證券報記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺上所展示的部分房源在價格和信貸等方面確有一定優(yōu)勢，但其總體風險要遠高于市場上的普通二手房，一般購房者很難規(guī)避相關(guān)風險并做好善后事宜。
起拍價1元
阿里拍賣網(wǎng)顯示，4月10日成交的這套房源位于上海市崇明區(qū)，總價18.6萬元，建筑面積42.93平方米。戶型為兩居室一廳一衛(wèi)，南北朝向，位于總樓層4層的頂層。該房屋建于1984年，70年產(chǎn)權(quán)，裝修較為破舊，目前為空置狀態(tài)。
阿里拍賣網(wǎng)信息稱，該房屋擁有40%以上的綠化率的居住環(huán)境，出小區(qū)門數(shù)分鐘是生態(tài)大道、公交車站、鎮(zhèn)娛樂中心、超市、酒店、農(nóng)家樂、商店及公園等，距離規(guī)劃建設(shè)中的崇海大橋、高鐵、地鐵、上海第三機場都比較方便，附近還有旅游景區(qū)。
從交易信息來看，該房屋起拍價格僅1元，保證金為3萬元，加價幅度為2000元或其整倍數(shù)，所有過戶稅費由買方負責。
最終，有11人報名競拍，經(jīng)過54輪出價，該房屋以186001元的總價成交，整個過程有5892次圍觀。
值得注意的是，這套低價房源并非個例。上海市還有多套遠郊地區(qū)房屋低價成交，主要分布在崇明區(qū)、金山區(qū)等，不少房源同樣設(shè)置僅1元的起拍價。
普通購買者是否值得參與競拍此類房源呢?中國證券報記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，這些低價房源主要問題是位置較為偏遠，對于在市區(qū)工作或生活的人士并不方便;且存在一些隱含風險。
業(yè)內(nèi)人士稱，拍賣分為司法拍賣和委托拍賣，其中司法拍賣房源即為“法拍房”，有司法機關(guān)參與;但委托拍賣房源則由網(wǎng)絡(luò)平臺和拍賣機構(gòu)主導，容易引起一些潛在購房者混淆。華南某拍賣房投資者表示，一些房源缺乏流動性，不乏有拍賣平臺以低價甚至1元起拍等噱頭吸引眼球，相關(guān)利益方甚至委派人員偽裝成購房者，在出現(xiàn)真實購房者后，虛假出手進行抬價。
具有一定優(yōu)勢
位于上海的法拍房中介公司“宅暢”負責人曹軍向中國證券報記者表示，相比普通二手房買賣，目前法拍房具有一定優(yōu)勢：首先是價格折扣，按照2021年數(shù)據(jù)，有約一半的房源可以拍到市場價的8.5折;其次是貸款方面，法拍房直接以成交價作為貸款依據(jù)，相比普通二手房采用相關(guān)部門指導價作為貸款依據(jù)，貸款成數(shù)有所提高。另外，一些稀缺房源，尤其是像湯臣一品、古北一號、中糧海景壹號等頂豪小區(qū)，普通二手房市場上并無掛牌，但此類房源卻可能出現(xiàn)在法拍房市場。
根據(jù)宅暢公司提供的數(shù)據(jù)，2022年3月，上海法拍住宅上拍113套，其中成交92套，流拍16套。分區(qū)域來看，外環(huán)外涉及區(qū)域比較大，成交套數(shù)44套;其次是中外環(huán)間成交20套，內(nèi)中環(huán)間與內(nèi)環(huán)內(nèi)持平成交14套。
92套成交房源中，以評估價作為參考數(shù)據(jù)，折價成交的占比71.7%;折價10%以上的房源占比26.1%;折價10%-20%的成交房源占比28.3%;折價20%-30%的成交房源占比8.7%;折價30%-40%占比6.5%;25套房源溢價成交，占比27.17%。
溢價房源中，一套位于陸家嘴的豪宅曾引起廣泛報道和關(guān)注。這套房屋建筑面積592.8平方米，所屬小區(qū)為中糧海景壹號，起拍價1.092億元，評估價1.5599億元。最終，該房屋以1.779億元成交，較起拍價溢價62.91%，成交單價約30.01萬元/平方米。(見本報此前報道30萬/平方米!上海一套法拍房1.78億成交，背后實控人被千萬懸賞，曾操縱A股公司股價)。華東某業(yè)內(nèi)人士稱，這套房源原為公司產(chǎn)權(quán)，除成交價外，還隱含有數(shù)千萬元的稅費，單價之所以如此高，是因為其處于地段優(yōu)良的頂豪小區(qū)，且其頂層復式戶型較為稀缺。
風險不可不防
多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，法拍房“水很深”，普通購房者應(yīng)慎重考慮是否參與競買。
首要風險是“清場”問題，即購房者競得拍賣房產(chǎn)、完成過戶后，可能被原業(yè)主或租客以各種理由占有。有原房主在拍賣前與其親友簽下20年租約合同的情況，由于受“買賣不破租賃”的法規(guī)限制，相關(guān)問題難以解決。
其二是可能隱含高額稅費。對于拍賣競得的房產(chǎn)，一般需要買方支付的常見費用為契稅、個人所得稅(在一定條件下可免除)、印花稅以及一些水電和物業(yè)欠費等。但是，不少房屋原本在公司名下，相比在個人名下的房屋，在過戶前，買方需繳費土地增值稅、企業(yè)所得稅等，其中土地增值稅最高適用稅率為60%、最高速算扣除數(shù)為35%。
第三，部分拍賣機構(gòu)、執(zhí)行人或被執(zhí)行人為提高售價，存在私下“找托”抬升成交價格的行為。華中某業(yè)內(nèi)人士稱，平臺經(jīng)常會向其推送一些低價房源，但是，“等我一參與，總是有人來搶，最終成交價有時候遠高于市場上的普通二手房”。
第四，部分法拍房存在產(chǎn)權(quán)瑕疵和質(zhì)量問題。一些法拍房可能原業(yè)主債務(wù)糾紛較多，房屋產(chǎn)權(quán)尚處于糾紛狀態(tài)并未得到解決。另一些法拍房處于查封狀態(tài)，或者存在無門鎖鑰匙狀態(tài)、有人占用等情況，競買人無法現(xiàn)場看房，房屋質(zhì)量問題難以把關(guān)。此外，還有法拍房可能發(fā)生過惡性事件。以上種種問題，都需要專業(yè)且詳盡的盡職調(diào)查才能了解清楚，普通購房者很難完全獲知并有效破解。
