“正榮正與合作方協(xié)商提前退出部分合作項(xiàng)目、出售自持物業(yè)，盤(pán)活項(xiàng)目受限資金，爭(zhēng)取盡快解決債務(wù)問(wèn)題，維護(hù)各位投資者的長(zhǎng)期利益。同時(shí)，正榮會(huì)暫緩拿地，控制規(guī)模，以最大程度保存現(xiàn)金。”
在正榮地產(chǎn)(06158.HK )業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，執(zhí)行董事、董事會(huì)主席兼行政總裁黃仙枝針對(duì)目前企業(yè)發(fā)展情況，回應(yīng)投資者問(wèn)題。
事實(shí)上，受行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀影響，資本市場(chǎng)“黑天鵝”事件頻發(fā)，包括正榮等房企公開(kāi)再融資面對(duì)壓力。更有20余家房企、物企因未按期披露2021年業(yè)績(jī)而停牌。房企年報(bào)“難產(chǎn)”之時(shí)，多家房企明確不召開(kāi)業(yè)績(jī)會(huì)。
此時(shí)，正榮地產(chǎn)管理層亮相，更多的是為穩(wěn)定投資者，夯實(shí)市場(chǎng)信心。
年報(bào)顯示，正榮地產(chǎn)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售1456億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入370億元，同比增長(zhǎng)2.4%;凈利潤(rùn)人民幣12億元，核心利潤(rùn)人民幣22.8億元。
“在債務(wù)管理上，我們要再次感謝各位投資者的理解與支持，使得正榮境內(nèi)、境外展期通過(guò)。相信給予公司一年的時(shí)間換取空間，可以逐步穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、狠抓銷(xiāo)售回款、改善現(xiàn)金流，加上外部環(huán)境正在有序放松，預(yù)計(jì)公司的流動(dòng)性將得以修復(fù)，使債務(wù)問(wèn)題得以妥善解決。”黃仙枝如此表態(tài)。
5筆境外優(yōu)先票據(jù)交換要約獲通過(guò)
自2月11日，因不能按計(jì)劃償還永續(xù)債等傳聞，正榮地產(chǎn)加入閩系房企自救隊(duì)伍。此前，世茂、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、奧園等房企亦有此類(lèi)案例的前車(chē)之鑒。
正榮的選擇與其他暴雷房企如出一轍，用債務(wù)展期的“空間”換取樓市銷(xiāo)售復(fù)蘇、預(yù)售監(jiān)管寬松政策落地的“時(shí)間”，另一邊盤(pán)點(diǎn)出售資產(chǎn)、保交樓盤(pán)活現(xiàn)金流。
據(jù)管理層介紹，在境外債務(wù)化解方面，正榮地產(chǎn)在同意征求過(guò)程中得到了境外債權(quán)人和境外銀行的理解及支持。永續(xù)資本證券同意征求及5筆境外優(yōu)先票據(jù)交換要約獲高票通過(guò)，合共11.8億美元等值票據(jù)及證券延至2023年，大幅緩解短期流動(dòng)性壓力。境內(nèi)方面，資產(chǎn)支持證券展期獲通過(guò)。
“在境內(nèi)方面，公司至今無(wú)任何實(shí)質(zhì)性違約的情況，在三月我們也完成了一筆ABS的展期。”管理層稱(chēng)，接下來(lái)，我們將繼續(xù)與境內(nèi)、境外金融機(jī)構(gòu)和銀行進(jìn)行友好協(xié)商，努力化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)及壓力，力求現(xiàn)金流穩(wěn)定。
在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，正榮2021年優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，減少對(duì)單一融資管道的依賴(lài)。
年報(bào)顯示，目前，正榮地產(chǎn)總體結(jié)構(gòu)相對(duì)合理，銀行貸款占一半左右，而非銀借貸在14%左右，資本市場(chǎng)融資包括美元債占總體的35%。
年末，正榮地產(chǎn)一年內(nèi)到期的債務(wù)一共有人民幣344億，其中，境外債64.9億，正榮地產(chǎn)已通過(guò)交換將其中人民幣61.8億展期到2023年3月，緩解短期流動(dòng)性壓力。
20-30個(gè)合作項(xiàng)目，正與國(guó)央企洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓
除了通過(guò)獲得債務(wù)展期之外，正榮地產(chǎn)也在通過(guò)盤(pán)活資產(chǎn)促進(jìn)現(xiàn)金流的優(yōu)化。
對(duì)于加速資產(chǎn)流動(dòng)，據(jù)管理層介紹，正榮地產(chǎn)目前已經(jīng)梳理了大概20-30個(gè)合作項(xiàng)目，正與合作方，包括國(guó)央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓。希望通過(guò)提前退出部分合作項(xiàng)目，盤(pán)活受限資金，加快資金回籠。
“在自持商用物業(yè)方面，目前，正榮地產(chǎn)有12個(gè)自持的投資性物業(yè)，分布在南京、福州、上海、西安等城市，主要是一些商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、辦公樓等，總建筑面積接近80萬(wàn)平方米。這些投資性物業(yè)的公允價(jià)值大概有人民幣100億，在扣除貸款后的凈值大概有40多億。”
此前3月27日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告披露，以約1.56億元出售正隆(佛山)置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)予新希望地產(chǎn)，買(mǎi)方以現(xiàn)金方式支付予賣(mài)方。
“通過(guò)出售這些項(xiàng)目和資產(chǎn)，公司可以實(shí)現(xiàn)資金提早回籠，同時(shí)降低負(fù)債規(guī)模。”
據(jù)管理層介紹，正榮已成立“專(zhuān)項(xiàng)攻堅(jiān)小組”，著力于推進(jìn)長(zhǎng)齡庫(kù)存，加速現(xiàn)房和車(chē)商的去化，加快回流可動(dòng)用資金。
引入“外援”盤(pán)活資產(chǎn)之外，積極去庫(kù)存也成為正榮地產(chǎn)謀求“開(kāi)源”的方式。
“在營(yíng)銷(xiāo)端，將減少對(duì)第三方營(yíng)銷(xiāo)渠道的依賴(lài)，內(nèi)部以現(xiàn)金回款為考核目標(biāo)，重點(diǎn)提高回款率。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，公司正全力確保項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)建設(shè)，隨著經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定下來(lái)，預(yù)計(jì)將可以逐步盤(pán)活項(xiàng)目的受限資金。在銀行放款端，年初以來(lái)銀行已加快房貸審批速度，目前平均審批放款時(shí)間已經(jīng)縮短至1個(gè)月左右，例如杭州平均放款時(shí)間1-3周，上海放款時(shí)間2-3周，而合肥的放款時(shí)間僅需要1-2周。”
正榮的應(yīng)對(duì)舉措是，以保交付，保供貨為己任，梳理節(jié)點(diǎn)、制定計(jì)劃、排除難點(diǎn)、確保生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常推進(jìn)。
據(jù)了解，2021年，正榮地產(chǎn)新開(kāi)工面積達(dá)到506萬(wàn)平方米，竣工面積接近800萬(wàn)平方米，年底在建1,901萬(wàn)平方米。
“考慮到大環(huán)境的變化、疫情影響及自身的情況，我們采取靈活有保有壓的措施，在不影響供貨和交付的前提下，對(duì)個(gè)別特殊項(xiàng)目采取分期施工、分期竣工、緩建等靈活措施。”
資料顯示，2021年，正榮共實(shí)現(xiàn)63個(gè)項(xiàng)目、88個(gè)批次、5萬(wàn)多戶的交付;而在今年一季度已經(jīng)順利完成4,600多戶的交付，預(yù)計(jì)二季度交付量會(huì)超過(guò)19,000戶。
可售貨值1300億 暫緩拿地保存現(xiàn)金
受到大環(huán)境、疫情和項(xiàng)目售價(jià)下降等的影響，行業(yè)凈利潤(rùn)及毛利率下滑成趨勢(shì)。
年報(bào)顯示，正榮地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)收入人民幣370億，同比增長(zhǎng)2.4%;全年實(shí)現(xiàn)毛利人民幣54億，毛利率14.5%;全年凈利潤(rùn)人民幣12億，撇除公允值變動(dòng)及減值等影響的核心利潤(rùn)為人民幣22.8億。
針對(duì)投資策略，正榮地產(chǎn)管理層稱(chēng)，2022年會(huì)暫緩拿地，控制規(guī)模，以最大程度保存現(xiàn)金。
2021年，正榮繼續(xù)主攻長(zhǎng)三角和海西這兩個(gè)市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)珠三角的布局，在16個(gè)城市新增了29塊土地，涵蓋南京、杭州、蘇州、無(wú)錫、合肥、廈門(mén)、廣州、佛山等城市。
2021年正榮地產(chǎn)新增土儲(chǔ)共430萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)人民幣202.4億，而土地款基本上在2021年已經(jīng)付清。
“在區(qū)域布局上，正榮繼續(xù)保持均衡分布，長(zhǎng)三角及海峽西岸依舊是大本營(yíng)，兩個(gè)區(qū)域土儲(chǔ)占比超過(guò)60%，而中西部的占比則維持在23%，環(huán)渤海維持在9%。2021年我們也把握了機(jī)會(huì)，在珠三角進(jìn)行了一些拓展，土儲(chǔ)占比上升到6%。”
年報(bào)顯示，在1,456億的合約銷(xiāo)售中，來(lái)自一、二線核心城市的銷(xiāo)售占比高達(dá)90.8%。
以區(qū)域劃分來(lái)看，銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大的區(qū)域依然是長(zhǎng)三角，占比約54%，主要包括南京、蘇州、合肥、上海等城市;第二大貢獻(xiàn)的區(qū)域是海峽西岸，占比約25%，主要是福州、泉州、南昌等城市;中西部的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)約13%，主要包括武漢、長(zhǎng)沙、西安等城市;剩余的9%來(lái)自環(huán)渤海和珠三角。
在土儲(chǔ)方面，截至2021年年底，正榮一共持有215個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備2,595萬(wàn)平方米，總貨值人民幣4,300億，足夠2年開(kāi)發(fā)使用，其中一、二線城市占比達(dá)到82%，
“經(jīng)過(guò)2年多的調(diào)整，目前正榮的土儲(chǔ)權(quán)益比和并表比已分別改善到60%和64%。公司在年底的權(quán)益銷(xiāo)售在途資金仍有人民幣120億，目前都在正?；乜钪小?rdquo;
據(jù)了解，在日常經(jīng)營(yíng)方面，正榮地產(chǎn)可售貨值達(dá)到人民幣1,300億，主要分布在南京、蘇州，福州、武漢、杭州、廈門(mén)以及廣州等強(qiáng)一、二線城市。
“這些城市有大量的人口規(guī)模，客戶需求相對(duì)穩(wěn)定、相信對(duì)銷(xiāo)售比較有保障。”
針對(duì)2022年的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，黃仙枝表示，目前政策已經(jīng)見(jiàn)底，后續(xù)預(yù)計(jì)會(huì)慢慢回暖，整體市場(chǎng)的恢復(fù)及信心重建可能還需要三到五個(gè)月的時(shí)間。
“考慮到今年房地產(chǎn)行業(yè)變化較大，市場(chǎng)依舊充滿不確定因素，加上公司目前正處在特別時(shí)期，今年決定不設(shè)任何具體的銷(xiāo)售目標(biāo)，但是會(huì)采取一些必要的措施促銷(xiāo)售、促回籠，盡快降杠桿。”管理層稱(chēng)。
