從2020年的上市熱潮、市值飆升、戰(zhàn)疫英雄，到如今上市門檻提升、市值縮水、上市即破發(fā)，曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)兩的物業(yè)板塊正漸入理性區(qū)間。與此同時(shí)，伴隨著玩家的爭(zhēng)相涌入以及“大魚”吃“小魚”的行業(yè)快速整合，在這條縱深的賽道中，對(duì)專業(yè)度及精細(xì)度的要求也愈來(lái)愈高。
找尋傳統(tǒng)物業(yè)的“突破口”，伴隨中央碳中和碳達(dá)峰等綠色東風(fēng)吹拂，近年來(lái)被冠以綠色科技、智慧化、新基建等新型可持續(xù)標(biāo)簽，漸成物業(yè)管理行業(yè)新趨勢(shì)。
近日，作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商之一，第一太平戴維斯首發(fā)“樓宇可持續(xù)運(yùn)維評(píng)估模型”，寄希望于提供碳中和樓宇運(yùn)維服務(wù)解決方案，踐行國(guó)際綠色健康建筑標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。
從前期顧問、大宗投資交易、物業(yè)及資產(chǎn)管理、估值及專業(yè)顧問等走來(lái)， 見證地產(chǎn)“黃金時(shí)代”、“白銀時(shí)代”“黑鐵時(shí)代”各個(gè)階段服務(wù)方的心理及投資需求變化。在張晶予看來(lái)，盡管時(shí)代更迭，商業(yè)寫字樓的業(yè)主方有一大關(guān)注點(diǎn)從未改變：如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收益最大化。
“在當(dāng)前房地產(chǎn)既有市場(chǎng)里，業(yè)主方拼的是增值保值，租客方考量的是是否為最合適的辦公地址。除了硬件辦公地址選項(xiàng)不能改變之外，在服務(wù)軟性上、可提升的空間還很大。”
對(duì)于目前火熱的可持續(xù)商務(wù)樓宇，張晶予認(rèn)為，要真正落實(shí)樓宇“碳中和”及“碳達(dá)峰”的要求，一是需要將政策吃透，二是在政策向下時(shí)尋找對(duì)標(biāo)工具。
“不能碎片化地去提供服務(wù)，要向業(yè)主有的放矢地制定目標(biāo)可達(dá)的科學(xué)計(jì)劃，為業(yè)主在不同項(xiàng)目提供因地制宜的綠色解決方案。”
從土地紅利時(shí)期到金融紅利時(shí)期，再到管理紅利時(shí)代，面對(duì)浩浩蕩蕩的寫字樓及商業(yè)樓宇提升訴求，第一太平戴維斯也在應(yīng)時(shí)而變。
2021年，受房地產(chǎn)上游企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的影響，房企賣子求生、出售物業(yè)現(xiàn)象層出不窮。伴隨著物管市場(chǎng)交易的如火如荼，一方面，以碧桂園服務(wù)為主的物管巨頭憑借收并購(gòu)方式將物企納入陣營(yíng)，另一方面，萬(wàn)科萬(wàn)物云以平臺(tái)換股方式擴(kuò)盈市場(chǎng)版圖。
對(duì)于市場(chǎng)中出現(xiàn)的大規(guī)模的物管收并購(gòu)，張晶予的看法是，這符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律，因?yàn)榻灰椎倪_(dá)成是由雙方強(qiáng)烈的供需意愿決定的，未來(lái)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間還有很大。
“之所以導(dǎo)致物業(yè)這一市場(chǎng)如此活躍，一方面因?yàn)閷?duì)于出售優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的企業(yè)而言，可以盤活解決中短期的資金不足的問題;另一方面想擴(kuò)大物業(yè)管理規(guī)模、搶跑存量市場(chǎng)的物管，也有機(jī)會(huì)接盤。”
在房地產(chǎn)整體增量轉(zhuǎn)存量的過(guò)程中，張晶予指出，目前大家對(duì)資產(chǎn)管理的看法發(fā)生了轉(zhuǎn)變。以前對(duì)資產(chǎn)的理解是等著資產(chǎn)單純?cè)谑袌?chǎng)里增值。但是，現(xiàn)在大家對(duì)資產(chǎn)的理解是如何深耕細(xì)作，通過(guò)科學(xué)化的方法讓它增值。
“以前的增值指的是土地增值、貨幣增值，以后的增值指的是資產(chǎn)增值。一個(gè)好的管理者要真正為業(yè)主做好管理的增值，這才是一個(gè)具有專業(yè)度的管理人。”
對(duì)于目前物業(yè)公司快速收并購(gòu)的舉措，是否會(huì)引發(fā)自身管理質(zhì)量的“反噬”?張晶予則認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)于物管來(lái)說(shuō)，盡快擴(kuò)大規(guī)模、搶占市場(chǎng)是重點(diǎn)。
“誰(shuí)先搶到這個(gè)市場(chǎng)，誰(shuí)就有發(fā)言權(quán)，就可以制定游戲規(guī)則。誰(shuí)走在前面，誰(shuí)就會(huì)獲得客戶第一時(shí)間的認(rèn)可，才能把思考力轉(zhuǎn)化成生產(chǎn)力，現(xiàn)在方法已經(jīng)不是最重要，主要是搶占市場(chǎng)。”
從風(fēng)起云涌的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)反窺外資動(dòng)作，亦能發(fā)展新的趨勢(shì)。
2021年11月，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)買入中國(guó)房企債券，被認(rèn)為是外資抄底中國(guó)房地產(chǎn)。
張晶予則從售賣標(biāo)的是金融產(chǎn)品，而非房企股權(quán)或單體項(xiàng)目出發(fā)，剖析這或許只是高盛自身的投資策略，不能僅靠這一動(dòng)作判斷為它是為房企前來(lái)抄底，也不能判斷房企的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)來(lái)了。
“一方面，疫情之后中國(guó)是最快速恢復(fù)的國(guó)家，高盛可以盡可能規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。另外，政府出售處理房企違約問題，此時(shí)，高盛入手是比較好的時(shí)機(jī)，可以適當(dāng)拉升資產(chǎn)泡沫，獲得一定的投資收益。”
她認(rèn)為，今年外資肯定會(huì)持續(xù)關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)橥赓Y投資是看中長(zhǎng)期，看中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)是否還維穩(wěn)，但是受外部環(huán)境包括中美貿(mào)易摩擦、疫情反復(fù)、國(guó)門開放不同程度的預(yù)判、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)等因素的影響，外資入場(chǎng)中國(guó)會(huì)偏向謹(jǐn)慎。
從物管企業(yè)收并購(gòu)，到資本市場(chǎng)長(zhǎng)短期認(rèn)識(shí)，再到房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸，深耕房地產(chǎn)及物業(yè)市場(chǎng)多年，張晶予形成了自身的邏輯認(rèn)知，而面對(duì)行業(yè)走勢(shì)的迷茫與焦慮，她亦有自身獨(dú)有的見解。
焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)對(duì)話第一太平戴維斯北京物業(yè)及資產(chǎn)管理服務(wù)部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事張晶予，聽他講述大資管時(shí)代下的物業(yè)發(fā)展及時(shí)代命題。
以下為焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)與張晶予的對(duì)話節(jié)選：
Q:對(duì)于房企而言，穿越周期的關(guān)鍵點(diǎn)是什么?應(yīng)該如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的軟著陸?
A:軟著陸這個(gè)問題太宏觀了，從管理的角度看，不是我們通常熟知的管理范圍。
從政策角度看，我覺得去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確給了信號(hào)，就是房地產(chǎn)要軟著陸了。我記得主要強(qiáng)調(diào)了三點(diǎn)。第一，加強(qiáng)保障適用房的建設(shè);第二，商品房市場(chǎng)要合理滿足使用者的居住需求。這一條對(duì)房市是一個(gè)利好的消息，不再談商品房的政策給它的壓力，而是強(qiáng)調(diào)除保障房之外，適合不同需求者的商品房入市。
第三，房地產(chǎn)還是要實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展、良性循環(huán)。政府就是要讓房地產(chǎn)軟著陸，因?yàn)檐浿懯且粋€(gè)與宏觀經(jīng)濟(jì)很密切相關(guān)的話題。房地產(chǎn)如果不能軟著陸，我們經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)也會(huì)受到影響。所以我相信政府一定會(huì)通過(guò)宏觀政策盡快幫助房地產(chǎn)軟著陸。因?yàn)楦邏赫咭呀?jīng)實(shí)行好幾年了，洗牌已經(jīng)都“洗”了相當(dāng)一段時(shí)間了。我覺得房地產(chǎn)軟著陸是必須的，只是一個(gè)時(shí)間的問題，而且從市場(chǎng)的反映來(lái)看，應(yīng)該也是比較接近了。
Q:您覺得今年的大宗交易會(huì)呈現(xiàn)哪些特點(diǎn)?
A:從我們的研究部報(bào)告來(lái)看，2017年到2021年，這五年的大宗交易都超過(guò)500億了，無(wú)論是內(nèi)資還是外資，包括還有自用的。從趨勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)大宗交易的持續(xù)熱度是沒有減退的。
因?yàn)榻衲晖獠凯h(huán)境太復(fù)雜，可能外部環(huán)境也會(huì)影響中國(guó)的內(nèi)部環(huán)境。在此種條件下，開年這三個(gè)月還沒有看到有大宗交易的動(dòng)作，至少我還沒有看到。我覺得今年市場(chǎng)還是會(huì)受到很大的關(guān)注度，但是出手可能會(huì)比較謹(jǐn)慎。
Q:您覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，大規(guī)模收購(gòu)物管公司是否是良舉?
A:物業(yè)和房地產(chǎn)互為上下游，現(xiàn)在是在一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈里的上下游，是一種互生的關(guān)系。這些年房企調(diào)控減速發(fā)展，去年，政府針對(duì)債務(wù)違約問題大力度處理，使得很多房企資金鏈出現(xiàn)問題，當(dāng)然就要出售資產(chǎn)。
我個(gè)人覺得，這是由雙方供需決定的，所以導(dǎo)致這一市場(chǎng)如此活躍，滿足經(jīng)濟(jì)學(xué)最基礎(chǔ)的規(guī)律，是供需雙方都有很強(qiáng)烈的意愿才能達(dá)成。
就目前來(lái)看，房企要短期內(nèi)解決資金鏈問題，也沒有那么現(xiàn)實(shí)，還得假以時(shí)日，在這個(gè)過(guò)程中，肯定還會(huì)有一些板塊整合需求，所謂的“大魚”吃“小魚”還會(huì)發(fā)生，預(yù)判今年這樣的動(dòng)作還是會(huì)有。
Q:尤其是，在經(jīng)歷過(guò)風(fēng)口之后，物業(yè)股似乎已經(jīng)呈現(xiàn)增長(zhǎng)乏力的境況。您如何看待未來(lái)物業(yè)板塊的發(fā)展?jié)摿?
A:我覺得未來(lái)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間還是很大。
上市只是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的第一步。在上市之后，企業(yè)要面臨如何良性發(fā)展的問題。上市就是這樣，道路是曲折的，前途是光明的，即便道路曲折還是要走下去。對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，上市打開了另一扇門，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)有更好的作業(yè)驅(qū)動(dòng)力。
不能短期看物業(yè)管理上市的表現(xiàn)，既然走到了資本市場(chǎng)里，還是要不斷努力在資本市場(chǎng)里站住腳，要看中長(zhǎng)期發(fā)展。在資本市場(chǎng)不能看短期，一定要看長(zhǎng)期。
Q:物業(yè)上市目前趨于理性，上市門檻提高，部分物企上市首日破發(fā)，外部環(huán)境并不是很友好。對(duì)于今年物業(yè)巨頭萬(wàn)物云及龍湖物業(yè)此時(shí)上市，您是否看好?
A:我覺得物業(yè)分拆上市還是看好這個(gè)行業(yè)的未來(lái)。從龍湖跟萬(wàn)科而言，他們都是從地產(chǎn)商一路比較過(guò)來(lái)的，因?yàn)樗麄円呀?jīng)看出地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)慢慢減量減持的終局，但是管理市場(chǎng)是沒有的。管理這一市場(chǎng)只有你能不能最大化地去占有市場(chǎng)，甚至能夠在管理當(dāng)中形成類寡頭。
目前對(duì)管理來(lái)說(shuō)是一個(gè)大時(shí)代，就看誰(shuí)能夠搶跑存量市場(chǎng)，同時(shí)更多地思考如何能夠真真正正通過(guò)管理幫資產(chǎn)升值，借助上市資本的支持，我覺得這是離行業(yè)成功比較接近的路徑。
Q:如何看待碧桂園服務(wù)及萬(wàn)物云收并購(gòu)的兩種方式?在物業(yè)管理領(lǐng)域，是否存在過(guò)度擴(kuò)張，而可能造成納入物企水土不服、甚至形成自身的“反噬”?
A:我覺得不會(huì)。因?yàn)楸坦饒@、萬(wàn)科在房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中他們已經(jīng)被洗禮了很多年了，從投前、售前看投后、售后。他們應(yīng)該知道，不管采取哪條路去達(dá)到目標(biāo)，最終目標(biāo)都是一致的。
可能大家采取不同方法，是基于企業(yè)不同的文化，基于它的擴(kuò)張需求，基于它的資本準(zhǔn)備和企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中形成的團(tuán)隊(duì)發(fā)展作業(yè)能力，不同的作業(yè)能力可能采取不同的方法。我覺得這些可能都不是重點(diǎn)。
Q: 現(xiàn)在的重點(diǎn)是搶占市場(chǎng)?
A:現(xiàn)在是盡快擴(kuò)大規(guī)模、搶占市場(chǎng)。誰(shuí)先搶到這個(gè)市場(chǎng)誰(shuí)就有發(fā)言權(quán)，就可以制定游戲規(guī)則?，F(xiàn)在方法已經(jīng)不是最重要的了，主要是搶占市場(chǎng)。
Q: 2021年對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)是比較艱難的年份，您覺得2021年工作節(jié)奏相對(duì)往年來(lái)說(shuō)會(huì)有一些變化嗎?
A:挺忙的，因?yàn)閮蓚€(gè)點(diǎn)，一個(gè)是疫情帶來(lái)的，大家不能有效地面對(duì)面溝通;第二，正是因?yàn)榇蠹疑嫌伍_發(fā)管理動(dòng)作放緩了，所以大家反而想精耕細(xì)作了，想把問題吃得更透徹一點(diǎn)。在這過(guò)程中，肯定要求團(tuán)隊(duì)不斷地學(xué)習(xí)，把問題一次性解決。所以，雖然出差少了，但是對(duì)解決問題的深度及思考的需求變大了。
所以，頂著市場(chǎng)因?yàn)楦鞣N原因高競(jìng)爭(zhēng)搶灘轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，還要更多去加持一些基礎(chǔ)服務(wù)之上的優(yōu)質(zhì)思考、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。所以肯定工作強(qiáng)度會(huì)加大。
Q: 對(duì)于地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在其實(shí)是比較艱難。您平時(shí)會(huì)焦慮嗎?
A:坦白說(shuō)，會(huì)有一些焦慮，在各種收并購(gòu)的過(guò)程當(dāng)中，因?yàn)殡m然大家都在同一行業(yè)，但是肯定互為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要認(rèn)真觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手會(huì)出什么樣的牌。因?yàn)楝F(xiàn)在大家都在轉(zhuǎn)型，在物企迅速收并購(gòu)擴(kuò)張的過(guò)程中，不知彼的情況下，會(huì)帶來(lái)一些憂慮。
Q:對(duì)于2022年，您想用哪幾個(gè)詞來(lái)表達(dá)期許?
A:提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力吧，更多地思考客戶所需要的服務(wù)，提升團(tuán)隊(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力，永遠(yuǎn)要做得比專業(yè)更專業(yè)。
Q:您對(duì)身處迷茫之中的地產(chǎn)人想說(shuō)點(diǎn)什么?
A:：努力做好自己吧。
