一、4月上海新房成交量下降2成，價(jià)格實(shí)現(xiàn)“二連漲”
(資料圖)
（一）成交：4月新房成交環(huán)比回落超20%，月均成交量同比上升約41%
2023年4月份，上海新房市場(chǎng)活躍度下降，成交規(guī)模止升轉(zhuǎn)降。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月上海新建商品住宅成交12232套，環(huán)比下降21.41%，同比上升1188.94%。同比呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì)，主要是由于去年4月受疫情影響上海新房供應(yīng)停滯，交易大幅“縮水”，成交基數(shù)低所致。從月均成交水平來(lái)看，2023年前4月上海新房平均成交12578套，較2022年同期上升40.69%，月均成交水平趕超去年。不過(guò)，4月成交下滑也反映出當(dāng)前市場(chǎng)恢復(fù)持續(xù)力弱，預(yù)計(jì)在5月上海放松住房公積金貸款政策逐步發(fā)酵下，二季度上海新房成交有望呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。
備注：2022年6月上海新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上漲1197.82%，2023年4月同比上漲1188.94%。
（二）價(jià)格：4月新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)“二連漲”，環(huán)比漲幅擴(kuò)大超3個(gè)百分點(diǎn)
4月份，在部分高端改善盤(pán)成交活躍度上升的背景下，上海新房成交均價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，但較去年同期的價(jià)格水平仍有一定差距。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月上海新房成交均價(jià)為45405元/㎡，環(huán)比上漲10.16%，環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大3.44個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌29.65%，同比跌幅較上月擴(kuò)大20.57個(gè)百分點(diǎn)。
（三）供應(yīng)、庫(kù)存：4月新房供應(yīng)微降，庫(kù)存量持續(xù)減少
4月上海新房供應(yīng)基本維穩(wěn)，批準(zhǔn)上市規(guī)模降幅在1%以?xún)?nèi)，同比持續(xù)呈現(xiàn)正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月新房批準(zhǔn)上市套數(shù)12908套，環(huán)比上月小幅下降0.9%，同比上升3764.7%。同時(shí)，本月庫(kù)存量繼續(xù)下降，環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，數(shù)據(jù)顯示，2023年4月上海新房庫(kù)存量為47990套，環(huán)比下降4.89%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.63個(gè)百分點(diǎn)；同比上升27.6%，同比升幅較上月擴(kuò)大0.74個(gè)百分點(diǎn)。
4月份，上海共計(jì)推出兩個(gè)批次的集中供應(yīng)樓盤(pán)。其中，4月2日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布2023年第三批次集中供應(yīng)新建商品住宅，該批房源共涉及29個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約75.2萬(wàn)平方米，共計(jì)6804套，備案均價(jià)60013元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、楊浦、閔行、寶山、嘉定、松江、金山、青浦、臨港12個(gè)區(qū)域。
4月28日，上海又發(fā)布了2023年第四批次上市新建商品住房，共推出縵云嘉苑、嘉悅名邸等24個(gè)商品住房項(xiàng)目，共約77.9萬(wàn)平方米，合計(jì)6808套，涉及浦東、徐匯、普陀、楊浦、閔行、寶山、嘉定、青浦、崇明、臨港10個(gè)區(qū)域。
（四）分區(qū)：4月浦東新區(qū)穩(wěn)居區(qū)域成交首位，漲跌區(qū)域個(gè)數(shù)參差分半
從2023年4月份上海各區(qū)域的新房成交表現(xiàn)來(lái)看，浦東新區(qū)穩(wěn)居成交榜首，4月新房成交2283套，占比18.66%；其次為閔行區(qū)，4月成交1807套，占比14.77%；青浦區(qū)位居第三，單月成交1463套，占比11.96%；奉賢、松江分別憑借1372套、1200套躋身成交量前五。
與上月相比，8個(gè)城區(qū)成交量上升，8個(gè)城區(qū)成交量下降。其中，普陀區(qū)漲幅領(lǐng)跑，環(huán)比上漲114.67%，其次為虹口區(qū)，環(huán)比漲幅為90%，與此同時(shí)，靜安區(qū)成交量環(huán)比縮減較為顯著，由上月成交70套降至本月9套，降幅達(dá)87.14%。
（五）板塊：臨港新城板塊成交量領(lǐng)先，徐涇板塊升至第二
從各大板塊的成交來(lái)看，TOP5板塊單月成交超500套，較上月增加1個(gè)，同時(shí)浦東新區(qū)和青浦區(qū)的板塊成交活躍度較高，分別占據(jù)4、3個(gè)席位。其中，位于浦東新區(qū)的臨港新城板塊由上月第二升至本月成交首位，4月成交821套，較上月增加141套，成交均價(jià)為32175元/㎡。青浦區(qū)徐涇板塊的成交活躍度也較上月上升明顯，成交位次由上月第七升至本月第二，成交量較上月增加431套至795套，成交均價(jià)為62595元/㎡。閔行區(qū)的古美羅陽(yáng)板塊躋身榜三，4月成交731套，均價(jià)為86875元/㎡。除此之外，本月成交單價(jià)最高的板塊為浦東新區(qū)的三林板塊，位居成交第十五，4月成交167套，成交均價(jià)為123471元/㎡。
（六）房企：TOP8房企銷(xiāo)售額超10億，招商蛇口超70億領(lǐng)跑
從各大房企在上海市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，8家房企銷(xiāo)售額突破10億元，較上月減少3家。招商蛇口憑借多個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，帶動(dòng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)領(lǐng)跑，4月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額71.17億元，較上月增加38.41億元；象嶼地產(chǎn)升至榜二，本月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額50.07億元，較上月增加約17億元；路勁地產(chǎn)緊隨其后，銷(xiāo)售額為28.77億元，華發(fā)股份與中國(guó)鐵建分別憑借21.62億元、16.73億元躋身銷(xiāo)售額前五。整體來(lái)看，品牌國(guó)央企在上海新房市場(chǎng)的攬金實(shí)力不同小覷，上海申迪集團(tuán)、上海大華等本土企業(yè)的銷(xiāo)售表現(xiàn)也較為搶眼。
（七）項(xiàng)目：建發(fā)·璟院奪得成交量、成交金額雙冠位，前灘百合園收金次之
從4月份上海新房成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目來(lái)看，浦東新區(qū)的項(xiàng)目上榜率靠前，共占據(jù)4個(gè)席位。其中，閔行區(qū)的建發(fā)·璟院位居首位，4月成交510套，成交均價(jià)為88974元/㎡，該項(xiàng)目地處閔行萬(wàn)源路的優(yōu)越地段，擁有著建發(fā)新中式產(chǎn)品的高期待值，而且在如今的樓市中，國(guó)企實(shí)力背書(shū)品質(zhì)保障，也相當(dāng)于為購(gòu)房者吃了一顆“定心丸”。青浦區(qū)的象嶼招商蟠龍府、閔行區(qū)的象嶼招商公園1872分別憑借467套、352套的成交量躋身前三，兩者成交均價(jià)分別為61897元/㎡、51849元/㎡。
從成交金額排行來(lái)看，有7個(gè)項(xiàng)目單月成交金額超20億元，較上月增加3個(gè)。其中，建發(fā)·璟院憑借較高單價(jià)水平以及不俗的成交體量，成交金額也高居首位，4月實(shí)現(xiàn)50.58億元的成交額。浦東新區(qū)的前灘百合園和普陀區(qū)的蘇匯名庭2個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)水平均較高，在一定程度上推高了整體收金，4月成交額分別為43.74億元、37.69億元；象嶼招商蟠龍府位居成交金額第四，4月實(shí)現(xiàn)28.77億元的銷(xiāo)售額。
二、4月上海二手房?jī)r(jià)格漲勢(shì)趨穩(wěn)，業(yè)主漲價(jià)信心持續(xù)回落
（一）價(jià)格：4月二手住宅市場(chǎng)均價(jià)再度上揚(yáng)，環(huán)比漲勢(shì)微擴(kuò)
2023年4月，上海二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，截至本月，上海二手住宅市場(chǎng)均價(jià)已連續(xù)平穩(wěn)上漲14個(gè)月之久，月均環(huán)比漲幅在3%以下，同比已連續(xù)28個(gè)月維持上漲態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2023年4月上海二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為73998元/㎡，環(huán)比上漲0.45%，環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲17.4%，同比漲幅較上月收窄0.42個(gè)百分點(diǎn)。
（二）調(diào)價(jià)房源：漲價(jià)房源占比繼續(xù)下降，4月降至10.6%
從漲降價(jià)房源來(lái)看，2023年4月上海二手住宅調(diào)價(jià)房源中漲價(jià)房源占比為10.6%，較上月下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。自3月份起，市場(chǎng)回暖持續(xù)性開(kāi)始顯露不足，業(yè)主漲價(jià)信心連續(xù)2月回落，市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步修復(fù)。
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