客戶提前還貸是銀行不愿看到的現(xiàn)象，在行業(yè)里被稱(chēng)作“存貸雙降”。
豆瓣小組“社畜買(mǎi)房共進(jìn)會(huì)”有二十多萬(wàn)成員，最近討論最多的不是該不該買(mǎi)房，而是要不要提前還房貸。
“無(wú)債一身輕啊。”方成把這句話對(duì)南方周末記者說(shuō)了三次。他家住浙江寧波，2016年貸款買(mǎi)房。上個(gè)月，他忍痛將股票“割肉”，又找父母湊了三十多萬(wàn)，把剩下的73萬(wàn)房貸還清了大半。
李瓊斯行動(dòng)更早，2022年1月，她拿出10萬(wàn)元積蓄向貸款行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，“感覺(jué)自己掙了一輛車(chē)”。
2021年11月，孫琳已買(mǎi)房一年多，提前還款15萬(wàn)后，近兩百萬(wàn)元的房貸一次性減少了四十多萬(wàn)元。2022年1月，她又一次提前還貸，房貸又減少二十多萬(wàn)元。“看著銀行欠款數(shù)字一直在減少，有種莫名的心安”。
除了選擇提前還房貸，方成、李瓊斯、孫琳身上還有不少共同點(diǎn)——九零后，都在股票、基金或銀行理財(cái)里虧了錢(qián)，但不會(huì)因?yàn)樘崆斑€貸影響正常生活。還有一致的還貸理由：投資不掙錢(qián)了，不如減少負(fù)債。
央行2022年2月份金融數(shù)據(jù)顯示，住戶貸款減少3369億元，其中，短期貸款減少2911億元，中長(zhǎng)期貸款減少459億元。
中長(zhǎng)期貸款以按揭房貸為主，減少意味著當(dāng)月新增貸款金額低于當(dāng)月還款金額。這項(xiàng)數(shù)據(jù)自2007年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
5月13日，央行公布了4月金融數(shù)據(jù)，沒(méi)有公布中長(zhǎng)期貸款，而是將住房貸款從住戶貸款中單列出來(lái)，這項(xiàng)口徑更直接的數(shù)字減少605億元，同比少增4022億元。住戶貸款主要包括住房貸款、消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款。
債務(wù)焦慮
家住成都的王萍也是提前還貸支持者。
2018年底，王萍買(mǎi)了第三套房，只能走商業(yè)貸款，貸款利息超過(guò)4.9%，遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)房貸平均利率。“為了剛上學(xué)的孩子，一咬牙還是買(mǎi)了。”王萍對(duì)南方周末記者說(shuō)。
合同顯示，200萬(wàn)元的貸款本金，還款期限30年，加上利息后房貸總額近350萬(wàn)元，每月還款金額高達(dá)1.38萬(wàn)元。王萍并非沒(méi)有還款能力，但她選擇將還款期限拉到最長(zhǎng)30年。合同規(guī)定，如果3年內(nèi)提前還款，要罰息6個(gè)月，近5萬(wàn)元。
銀行工作人員告誡她，這是她一生中可借到的利息最低、金額最大的一筆錢(qián)，可以考慮用錢(qián)生錢(qián)，不建議著急還貸。
2018下半年是一輪“牛市”的起點(diǎn)，雖然傳統(tǒng)銀行理財(cái)受資管新規(guī)影響，收益不如往年，但市場(chǎng)仍不乏收益超過(guò)8%的產(chǎn)品。更何況公募基金“異軍突起”，讓王萍有了慢慢還貸的底氣。
可惜王萍只抓住了牛市的尾巴，到了2021年底，她買(mǎi)的基金定投收益率只有5%左右，銀行理財(cái)預(yù)期收益從8%左右一路跌到3%出頭。
她算了筆賬，兩年多的投資幾乎不掙錢(qián)，算上通貨膨脹甚至還虧了，還不如提前還貸，能省下十幾萬(wàn)元的貸款利息。于是在繳納了一筆罰金后，王萍一次性償還了120萬(wàn)元，“剩下的幾十萬(wàn)元慢慢還，至少每個(gè)月的壓力小了很多”。
方成提前還貸的理由更直接，生意出了問(wèn)題。他在寧波經(jīng)營(yíng)一家海鮮食品出口企業(yè)，因疫情影響，已經(jīng)兩個(gè)月沒(méi)發(fā)貨了。過(guò)去，流動(dòng)資金對(duì)他這樣的小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)極其關(guān)鍵，但現(xiàn)在，生意不知何時(shí)才能恢復(fù)。
他告訴南方周末記者，因?yàn)樽约旱馁J款時(shí)間早、利息低(4.07%)，剩下的房貸只有不到八十萬(wàn)，他一口氣還了六十多萬(wàn)，“要不是銀行合同不允許一次性全部還清，我就全部結(jié)清了，心里也少了一樁事”。
李瓊斯工作不到5年，在上海買(mǎi)了一套小戶型，首付和大部分貸款都是父母承擔(dān)，她自己向銀行貸款近63萬(wàn)，產(chǎn)生利息57萬(wàn)元。貸款全部是商業(yè)貸款，利率為5.15%，每月還款金額為3500元。
“利率這么高，不就是在給銀行搬磚嗎?”盡管積蓄不多，她還是拿出一年攢下的10萬(wàn)元提前還款。
“與其花心思靠投資掙錢(qián)，我更希望在退休前還完房貸。”孫琳在一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作，即將步入而立之年。她擔(dān)憂，如果35歲前沒(méi)有進(jìn)入管理層，有可能被裁員，于是提前還了款。
一次性大筆還款后，貸款人可以選擇更改還款方式，一是加大月供、縮短還貸期限，二是維持還款年限、減少月供壓力。
打破“雙贏”
自2021年下半年開(kāi)始，陸續(xù)有客戶向吳昊咨詢提前還貸事宜，尤其新冠肺炎疫情反復(fù)后突然增多。他就職于上海一家大型股份制銀行。
在上海一家城商行擔(dān)任信貸員的王俊杰也遇到了類(lèi)似情況，年后陸續(xù)有客戶向他詢問(wèn)提前還貸是否違約，“以前提早還貸都是為了二套置換，現(xiàn)在說(shuō)的都是要減輕債務(wù)壓力”。
王俊杰解釋?zhuān)酝蛻粲懈纳凭幼〉囊螅热缫獡Q房，不得不提前把前一套貸款還清， “單純因?yàn)闇p輕房貸壓力提前還貸的情況此前并不多見(jiàn)”。
如果是兩年前，吳昊會(huì)堅(jiān)決勸阻客戶提前還房貸，最近他不那么確信了，自家銀行的理財(cái)明星產(chǎn)品收益剛剛跌破3.2%。
以往，客戶在吳昊手里完成貸款業(yè)務(wù)，他還會(huì)順勢(shì)做一波“推銷(xiāo)”，先讓客戶辦張銀行信用卡，可以長(zhǎng)期免年費(fèi)，再勸客戶買(mǎi)一些銀行理財(cái)產(chǎn)品，不僅能對(duì)沖貸款利率，甚至可以讓客戶小賺一筆。
這本是銀行與客戶間的“雙贏”——客戶拿到低息貸款、高額的投資回報(bào)，銀行拿到優(yōu)質(zhì)客戶以及大筆沉淀資金。
“按揭業(yè)務(wù)并沒(méi)有大家想象中那么掙錢(qián)，更關(guān)鍵的是背后的沉淀資金。”吳昊告訴南方周末記者，客戶選擇貸款銀行后，會(huì)將大筆流水順勢(shì)帶入這家銀行。
按揭貸款之所以被銀行業(yè)視作優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不僅因?yàn)橄鄬?duì)企業(yè)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等業(yè)務(wù)，壞賬風(fēng)險(xiǎn)低了不少，而且抵押物房產(chǎn)的保值功能足以對(duì)沖客戶因斷供、違約造成的損失。更關(guān)鍵的是，由房貸衍生的其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如存款上升，滿足了銀行工作人員的考核需求。
客戶提前還貸是銀行不愿看到的現(xiàn)象，在行業(yè)里被稱(chēng)作“存貸雙降”，個(gè)人貸款數(shù)額下降了，存款增量也會(huì)隨之下降。
“銀行的心理比較復(fù)雜。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)南方周末記者說(shuō)，銀行大部分時(shí)間不希望客戶提前還貸，會(huì)直接減少業(yè)務(wù)量。不過(guò)，2021年下半年銀行貸款額度被卡，可貸出資金驟降，利息大幅攀升。“這時(shí)候銀行就會(huì)希望大家提前還貸，好解決一部分銀行的資金流問(wèn)題。”
劃不劃算?
提前還房貸劃不劃算因人而異。
其本質(zhì)是一個(gè)息差問(wèn)題，即現(xiàn)金留在手上用于投資，產(chǎn)生的收益率能否覆蓋房貸利息。
過(guò)去常見(jiàn)的說(shuō)法是，長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的房貸，是個(gè)人一生中極少有的、以低息向銀行借錢(qián)的機(jī)會(huì)，相當(dāng)于借銀行的錢(qián)來(lái)投資。其次考慮到通脹，一百萬(wàn)的房貸在幾十年后有可能大幅貶值，房貸壓力只會(huì)越來(lái)越小。
但只有投資收益率高于借貸利率時(shí)，上述策略才行得通。如果投資收益低于借款利率，房貸則是實(shí)打?qū)嵉呢?fù)債，提前還貸可以降低債務(wù)總量和未來(lái)的利息支出。
利率的高低，也會(huì)給居民帶來(lái)截然不同的隱性成本。如果擁有首套利率優(yōu)惠又或是公積金貸款的比例較高，提前還貸就顯得不那么劃算。
另外，每個(gè)家庭的財(cái)務(wù)狀況也不一樣。王俊杰見(jiàn)過(guò)不少原本現(xiàn)金流充裕但遇到突發(fā)情況無(wú)法周轉(zhuǎn)的客戶，做生意難回款、上班收入降低、疫情等等不確定因素，都讓一些人的現(xiàn)金流難以為繼。
“還錢(qián)是方便的，但如果手頭沒(méi)有備用資金或是家里急需用錢(qián)，再向銀行借錢(qián)就沒(méi)那么簡(jiǎn)單了。”王俊杰說(shuō)。
他還介紹，針對(duì)提前還貸的客戶，銀行一般有相應(yīng)的違約罰款措施。每家銀行的違約條款各不相同，他所在的城商行需要至少還款一年。
南方周末記者致電多家大型銀行的上海分行，答復(fù)大部分是“連續(xù)還貸滿一年就可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款”，如果未滿一年，違約金為“月份*每月利息”，月份一般在3—6個(gè)月之間。
“有閑錢(qián)，收入比較穩(wěn)定，保障比較齊全的，把手上的余錢(qián)拿來(lái)提前還貸，不是壞選擇。但市場(chǎng)不穩(wěn)定的時(shí)候，現(xiàn)金為王也很重要。”吳昊表示。
房地產(chǎn)投資預(yù)期改變
從加杠桿買(mǎi)房到提前還貸降杠桿，背后是房地產(chǎn)投資預(yù)期發(fā)生變化。
過(guò)去，買(mǎi)房無(wú)疑是最佳投資途徑之一。按揭可以讓買(mǎi)房者將現(xiàn)金留在手里，拿去做投資，用投資獲利覆蓋貸款利息甚至購(gòu)買(mǎi)更多房產(chǎn)。
但伴隨“房住不炒”的概念深入人心，房產(chǎn)的投資屬性被極大壓縮。在一些地區(qū)，房貸利率上調(diào)、市場(chǎng)投資收益率下降、房?jī)r(jià)上漲空間壓縮等環(huán)境變化，令舉債買(mǎi)房變成了切切實(shí)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，而非投資。
嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，提前還貸，與其說(shuō)是房地產(chǎn)的問(wèn)題，不如說(shuō)是個(gè)理財(cái)問(wèn)題，“錢(qián)放在股市不如拿去還貸款，這也是一種投資方式”。
根據(jù)普益標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周市場(chǎng)共新發(fā)了363款銀行理財(cái)產(chǎn)品，其平均業(yè)績(jī)基準(zhǔn)在4.06%—5.05%之間。
“普通人每年如果沒(méi)有5%以上的穩(wěn)定投資收益，可以考慮提前還貸。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)南方周末記者說(shuō)，他身邊不乏提前還貸的朋友。
“去年下半年基本到了政策臨界點(diǎn)(去杠桿最嚴(yán)厲的時(shí)候)。”張大偉說(shuō)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的去杠桿政策不僅影響房企，也作用于投資者。
以上海為例，2021年7月，個(gè)人房貸利率由4.54%上調(diào)至5%，二套房則從5.25%上調(diào)至5.7%。而且審批、放款時(shí)長(zhǎng)也由3個(gè)月延長(zhǎng)至半年左右。
“投資者算的是利率差，如果現(xiàn)在的房貸利率還在4%左右，很多人也會(huì)愿意貸款。”張大偉說(shuō)，現(xiàn)在要找到穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益太難了，再加上受疫情影響，對(duì)收入預(yù)期的不確定性更增加了投資者的風(fēng)險(xiǎn)厭惡偏好，更不用提以往的高杠桿舉債買(mǎi)房了。
2022年2月，以按揭房貸為主的居民中長(zhǎng)期貸款15年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)媒體表示，當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢(shì)較為嚴(yán)峻。銀行放貸一般滯后于地產(chǎn)銷(xiāo)售，地產(chǎn)單月銷(xiāo)售面積增速?gòu)?021年三季度開(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，因此2021年12月居民中長(zhǎng)貸同比少增的問(wèn)題延續(xù)至今。
