2021年，在宏觀經(jīng)濟下行的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策層出不窮，部分大型房企先后暴雷，產(chǎn)業(yè)鏈上下游風(fēng)聲鶴唳，房地產(chǎn)行業(yè)仿佛進入“寒冬”。
“沉舟側(cè)畔千帆過，病樹前頭萬木春”，房地產(chǎn)市場是一個典型的周期性市場，有多少企業(yè)能順利渡過下行周期迎來復(fù)蘇?在這個特殊的年份，誰能經(jīng)受住考驗，實現(xiàn)逆勢增長?時代商學(xué)院通過盤點A股(申萬)房地產(chǎn)行業(yè)126家企業(yè)2021年年報，以管窺房地產(chǎn)企業(yè)生存現(xiàn)狀和行業(yè)趨勢。
【概述】
營業(yè)收入增速不及營業(yè)成本增速，行業(yè)利潤急劇萎縮。A股126家房地產(chǎn)企業(yè)的整體營業(yè)收入為30210.61億元，營收同比增速平均數(shù)為34.82%，雖然房企整體營收保持增長勢頭，但營業(yè)成本增速比營收增速更高，2021年營業(yè)成本增速平均為53.62%。在營業(yè)成本大幅上漲的情況下，126家房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)總歸母凈利潤為303.37億元，遠低于2020年，行業(yè)利潤規(guī)模大幅壓縮，由于四季度銷售慘淡，進一步拉低了全年營收增速，前三季度歸母凈利潤的增長勢頭也被泯滅。
僅35家房企營收凈利同增，保利發(fā)展成“盈利王”。行業(yè)整體盈利能力弱化，利潤率持續(xù)下滑，2021年實現(xiàn)營業(yè)收入和歸母凈利潤同增的房企僅35家，占比27.78%，其中地方國有企業(yè)數(shù)量最多，達23家，占比達65.71%。81家歸母凈利潤同比下降，占比64.29%。營業(yè)收入前三甲分別為綠地控股(600606.SH)、萬科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH);歸母凈利潤前三甲分別為保利發(fā)展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)。
三大紅線壓頂，房企降檔進入瓶頸。2021年，A股上市房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率平均為61.27%，中位數(shù)為66.24%，近三年呈上升趨勢，踩線的企業(yè)有44家，較2019年有所增多。凈負債率平均數(shù)為88.88%，中位數(shù)為56.59%，近三年整體呈上升趨勢，有27家企業(yè)凈負債率踩紅線，較2020年略有增多?，F(xiàn)金短債比平均為4.41，中位數(shù)為1.11，指標有所下降，短期償債風(fēng)險增加，且內(nèi)部分化加劇，踩線企業(yè)增多。整體來看，截至2021年底，仍有56家企業(yè)或多或少踩線，占比超4成，A股房企降檔進入瓶頸期。
政策收緊是導(dǎo)火索，資產(chǎn)減值侵蝕利潤。房企盈利水平大幅下降的主要原因分為四個方面，一是政策收緊對銷售市場造成了直接沖擊，流通市場遇冷逐漸傳導(dǎo)至新房市場;二是庫存去化壓力下降價促銷以緩解現(xiàn)金流壓力，但導(dǎo)致利潤率降低;三是樓市銷售下行趨勢難擋，資金回籠周期拉長，利息侵蝕利潤;四是開發(fā)進度放緩導(dǎo)致成本增加，資產(chǎn)減值力度加大。
國企抗風(fēng)險能力強，行業(yè)分化加劇?，F(xiàn)金流健康對房地產(chǎn)開發(fā)商來說尤為重要，多年前開啟高周轉(zhuǎn)模式舉債大幅擴張的開發(fā)商，在“三大紅線”政策壓頂時，被迫直面房企“不可能三角”的考驗，在“降檔”壓力下，部分房企通過出售資產(chǎn)“斷臂求生”，行業(yè)洗牌加速，處于紅檔、橙檔的房企仍面臨較大的生存危機。
一、業(yè)績整體情況
1、營業(yè)成本增速高于營業(yè)收入，行業(yè)利潤急劇萎縮
Wind數(shù)據(jù)顯示，A股126家房地產(chǎn)企業(yè)的整體營業(yè)收入為30210.61億元，在2020年整體營業(yè)收入27804.4億元的基礎(chǔ)上保持增長。126家房地產(chǎn)企業(yè)營收同比增速平均值為34.82%，中位數(shù)為12.17%，增速平均值較2020年(21.61%)增加13.21個百分點，較2019年減少5.69個百分點。
雖然房企整體營收保持增長勢頭，但營業(yè)成本增速比營收增速更高，2021年營業(yè)成本增速平均為53.62%，較2020年的29.5%增加了24.12個百分點，也遠高于2019年的30.13%。根據(jù)圖表1對比可見，自2020年起，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)成本增速高于營業(yè)收入的增速，這一差距在2021年進一步拉大，營業(yè)收入的增長遠不及營業(yè)成本。
2021年，126家房地產(chǎn)企業(yè)總歸母凈利潤為303.37億元，遠低于2020年(1961.66億元)和2019年(2360.51億元)，行業(yè)利潤規(guī)模大幅壓縮。126家房企歸母凈利潤同比增速平均為-114.07%，中位數(shù)為-25.39%。自2019年起，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)三年歸母凈利潤平均增速為負，2020年歸母凈利潤平均增速急劇下滑，2021年平均增速跌幅進一步擴大。
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)加速變革的關(guān)鍵之年。分季度來看，2021年一季度營收增速平均數(shù)和中位數(shù)分別為132.37%和30.89%，上半年平均數(shù)和中位數(shù)分別為73.75%和28.92%，前三季度平均數(shù)和中位數(shù)分別為63.58%和17.49%。受2020年一季度疫情導(dǎo)致的低基數(shù)影響，2021年營收增速表現(xiàn)最好的是一季度，全年營收增速逐步下滑。
2021年一季度歸母凈利潤增速平均數(shù)和中位數(shù)分別為-64.58%和10.89%，上半年平均數(shù)和中位數(shù)分別為44.96%和11.79%，前三季度平均數(shù)和中位數(shù)分別為分別為25.39%和2.46%。2021年上半年歸母凈利潤表現(xiàn)較好，由于四季度銷售慘淡，進一步拉低了全年營收增速，前三季度歸母凈利潤的增長勢頭也被泯滅。
2、僅不足3成房企營收凈利同增，保利發(fā)展成“盈利王”
2021年實現(xiàn)營業(yè)收入和歸母凈利潤同增的房企僅35家，占比27.78%，其中地方國有企業(yè)數(shù)量最多，達23家，占比達65.71%，而民營企業(yè)次之，有8家，中央國有企業(yè)有2家，公眾企業(yè)、外資企業(yè)各有1家。
35家企業(yè)中，營收和歸母凈利潤最高的是華發(fā)股份(600325.SH)，分別實現(xiàn)營業(yè)收入512.41億元、歸母凈利潤31.95億元。
在126家A股房地產(chǎn)企業(yè)中，2021年營業(yè)收入排名前十的企業(yè)分別是綠地控股(600606.SH)、萬科A(000002.SZ)、保利發(fā)展(600048.SH)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金科股份(000656.SZ)、華僑城A(000069.SZ)、金地集團(600383.SH)、中南建設(shè)(000961.SZ)、首開股份(600376.SH)，分別實現(xiàn)了5442.86億元、4527.98億元、2849.33億元、1682.32億元、1123.1億元、1025.84億元、989.35億元、792.11億元、678.02億元的營業(yè)收入，營收增速分別為19.43%、8.04%、17.2%、15.64%、23.93%、28.05%、25.25%、18.26%、0.78%、53.31%，均保持正增長。
2021年營業(yè)收入排在后十位的房企分別是華麗家族(600503.SH)、亞太實業(yè)(000691.SZ)、鳳凰股份(600716.SH)、順發(fā)恒業(yè)(000631.SZ)、榮豐控股(000668.SZ)、*ST綠景(000502.SZ)、萊茵體育(000558.SZ)、ST新城(000809.SZ)、ST海投(000616.SZ)、*ST中房(600890.SH)，上述企業(yè)營業(yè)收入分別為5.25億元、5.22億元、4.41億元、2.72億元、2.25億元、1.73億元、1.41億元、1.14億元、0.36億元、0.03億元。
歸母凈利潤排名前十位的企業(yè)分別是保利發(fā)展(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、金地集團(600383.SH)、綠地控股(600606.SH)、陸家嘴(600663.SH)、華僑城A(000069.SZ)、金科股份(000656.SZ)、華發(fā)股份(600325.SH)，分別實現(xiàn)歸母凈利潤273.88億元、225.24億元、125.98億元、103.72億元、94.1億元、61.79億元、43.11億元、37.99億元、36.01億元、31.95億元。
歸母凈利潤排名后十位的企業(yè)分別是美好置業(yè)(000667.SZ)、中南建設(shè)(000961.SZ)、新華聯(lián)(000620.SZ)、泰禾集團(000732.SZ)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、中天金融(000540.SZ)、陽光城(000671.SZ)、泛?？毓?000046.SZ)、藍光發(fā)展(600466.SH)、華夏幸福(600340.SH)，上述企業(yè)2021年歸母凈利潤分別為-26.73億元、-33.82億元、-38.93億元、-40.13億元、-49.55億元、-64.16億元、-69.52億元、-112.55億元、-138.34億元、-390.3億元。
營收增速方面，有77家實現(xiàn)營收增長，占比為61.11%，其余49家營收同比下降。其中，有42家企業(yè)營收增速大超過30%，占比為33.33%。營收增速排名前十的企業(yè)分別是*ST綠景(000502.SZ)、*ST中迪(000609.SZ)、京能置業(yè)(600791.SH)、泛?？毓?000046.SZ)、天?；?000965.SZ)、新黃浦(600638.SH)、張江高科(600895.SH)、榮豐控股(000668.SZ)、中潤資源(000506.SZ)、海泰發(fā)展(600082.SH)，上述十家企業(yè)營收增速分別為1071.14%、638.85%、554.86%、284.15%、210.06%、200.31%、169.13%、130.2%、113.25%、98.98%。
歸母凈利潤增速方面，有45家企業(yè)實現(xiàn)歸母凈利潤增長，占比為35.71%，其余81家歸母凈利潤同比下降。其中有22家企業(yè)歸母凈利潤增速大于30%，占比僅17.46%。排名前十的企業(yè)分別是榮豐控股(000668.SZ)、沙河股份(000014.SZ)、上實發(fā)展(600748.SH)、萬通發(fā)展(600246.SH)、粵宏遠A(000573.SZ)、津濱發(fā)展(000897.SZ)、大悅城(000031.SZ)、*ST松江(600225.SH)、天?；?000965.SZ)、珠江股份(600684.SH)，上述十家企業(yè)的歸母凈利潤增速分別為1116.42%、709.81%、374.09%、263.35%、220.98%、142.73%、127.79%、119.86%、112.69%、111.13%。
值得注意的是，營收增速和歸母凈利潤增速排名前十的企業(yè)，其營收和歸母凈利潤規(guī)模并不大，主要是經(jīng)歷了2020年營收和歸母凈利潤負增長后的反彈回升。
3、毛利率平均值連續(xù)3年下降，整體盈利能力弱化
從利潤率指標來看，近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力弱化。2021年，126家房企的銷售毛利率平均為28.01%，中位數(shù)為22.58%，而2019年、2020年的平均銷售毛利率分別為35.66%、31.99%，近三年呈持續(xù)下降趨勢，較2019年已下降7.56個百分點;2021年銷售凈利率平均為-10.41%，中位數(shù)為5.27%，平均銷售凈利率從2020年起由正轉(zhuǎn)負，大幅下降17.56個百分點，2021年進一步下降，但降幅趨緩。
4、三大紅線壓頂，房企降檔進入瓶頸
前些年銷售規(guī)模快速擴張的房企，不少是由大幅舉債驅(qū)動的業(yè)績增長，2021年1月1日起，銀行限制房地產(chǎn)開發(fā)商融資的“三大紅線”全面推行，主要目的是控制房企有息債務(wù)增長。“三大紅線”包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1。按照監(jiān)管要求，2023年底所有房企需實現(xiàn)達標。
根據(jù)房企“三道紅線”的觸線情況可分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果三條紅線均觸碰到了，則被列為紅檔，不得新增有息負債;如果觸碰兩條紅線，則被列為橙檔，負債年增速不得超過5%;如果觸碰一條紅線則為黃檔，負債年增速不得超過10%;三條紅線均為觸碰的房企為綠檔，負債年增速不得超過15%。
因此，“三大紅線”指標對房企而言至關(guān)重要，其中“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率”是讓諸多企業(yè)最頭疼的一項。
2021年，A股上市房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率平均為61.27%，中位數(shù)為66.24%，而2019年和2020年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率平均數(shù)分別為59.32%和60.54%，中位數(shù)分別為62.05%和65.33%。從平均數(shù)和中位數(shù)來看，近三年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率呈上升趨勢，但仍控制在70%以下。
從個體來看，2021年剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率踩紅線的企業(yè)有44家，較2020年的51家減少13.73%，但2019年該指標踩紅線企業(yè)僅38家，可見，降低剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率對眾多房企而言有較大難度。
第二項指標是凈負債率。2021年上市房企凈負債率平均數(shù)為88.88%，中位數(shù)為56.59%，而2020年凈負債率平均數(shù)和中位數(shù)分別為72.33%和56.86%，2019年該指標平均數(shù)和中位數(shù)分別為77.19%和48.88%。近三年凈負債率整體呈上升趨勢。2021年有27家企業(yè)凈負債率踩紅線，較2020年(25家)略有增多，但較2019年(34家)有所減少。
第三項指標是現(xiàn)金短債比(貨幣資金/短期債務(wù))，Wind數(shù)據(jù)顯示，A股上市房企(剔除數(shù)據(jù)不全的企業(yè)后共119家)的現(xiàn)金短債比平均為4.41，中位數(shù)為1.11，對比2019年和2020年現(xiàn)金短債比平均數(shù)分別為18.09和14.67，中位數(shù)分別為1.07和1.27。綜合來看，2021年房企現(xiàn)金短債比有所下降，房企整體短期償債風(fēng)險增大，且內(nèi)部分化加劇。
2021年仍有56家房企現(xiàn)金短債比踩紅線(現(xiàn)金短債比小于1)，而2019年和2020年分別有55家和48家，對比可見2021年踩線企業(yè)增多，降檔效果不理想。
二、財務(wù)指標與行業(yè)趨勢分析
1、政策收緊是導(dǎo)火索，資產(chǎn)減值侵蝕利潤
整體來看，2021年A股126家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，近4成企業(yè)營收下滑，超6成企業(yè)歸母凈利潤下滑，雖然全行業(yè)總營業(yè)收入仍維持增長，但歸母凈利潤總額大幅下降，僅為2020年的15.46%，利潤率指標也持續(xù)下降，行業(yè)盈利空間受到擠壓。
分季度來看，2021一季度業(yè)績?nèi)匝永m(xù)增長趨勢，隨后持續(xù)下跌，尤其是四季度虧損加大導(dǎo)致2021年全年營收和歸母凈利潤增速降低，行業(yè)景氣度下行。時代商學(xué)院認為，2021年全年業(yè)績從一到四季度顯著下滑，最直接的影響因素是全年樓市銷售高開低走的趨勢。
時代商學(xué)院認為，造成2021年房企盈利水平大幅下降的主要原因可以分為四個方面，首先，近年來政策管控趨嚴，房貸收緊，一線城市二手房指導(dǎo)價政策出臺后，對銷售市場造成了直接沖擊，流通市場遇冷逐漸傳導(dǎo)至新房市場，政策面收緊是導(dǎo)致全行業(yè)景氣度下行的導(dǎo)火索。
第二，諸多房企前幾年拿地擴張采取比較激進的策略，2021年庫存去化壓力大增，在房企融資收緊的情況下，不少企業(yè)為緩解現(xiàn)金流壓力進行打折促銷促進庫存消化，但利潤規(guī)模和利潤率也因此降低。
第三，降價銷售策略只能發(fā)揮短期效用，房企在房價下跌趨勢下，購房者持觀望態(tài)度，部分大型房企因資金鏈問題導(dǎo)致債務(wù)實質(zhì)性違約，購房者對房企按時交房擔(dān)憂加大，購房意愿下降，為達到銷售回款目標房企不惜加大降價力度，2021年四季度，部分城市為此出臺了限跌政策，降價策略開始失效，而樓市銷售下行趨勢難擋，項目回款的周期拉長導(dǎo)致營運成本增加，進一步侵蝕利潤。
第四，由于現(xiàn)金流緊張，房企開發(fā)投資進度被迫放緩，項目周期拉長導(dǎo)致成本增加，不少房企根據(jù)當前市場下行趨勢對在手項目和股權(quán)投資加大計提資產(chǎn)減值力度，進一步拉低了利潤水平。
2、國企抗風(fēng)險能力強，行業(yè)分化加劇
從2021年的業(yè)績情況來看，仍保持營收和歸母凈利潤增長的企業(yè)主要是部分國有企業(yè)和優(yōu)質(zhì)民企，而公眾企業(yè)和外資企業(yè)多數(shù)未能實現(xiàn)營收和歸母凈利潤雙增。
現(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)商的血液，時代商學(xué)院認為，在行業(yè)景氣度全面下行的趨勢下，部分房企業(yè)績情況仍保持健康狀態(tài)，主要得益于其穩(wěn)健的經(jīng)營策略和較高的信用評級，一般情況下，這類企業(yè)擁有較低的融資成本，“三大紅線”正式推行后，處于綠檔的房企融資并未受到太大沖擊，在行業(yè)融資環(huán)境收緊的情況下仍保持一定的現(xiàn)金流安全性，隨著2021年底融資環(huán)境回暖，信用風(fēng)險較低的國企以及優(yōu)質(zhì)民企現(xiàn)金流壓力得到較快緩解。
然而，多年前開啟高周轉(zhuǎn)模式舉債大幅擴張的開發(fā)商，在“三大紅線”政策壓頂時，被迫直面房企“不可能三角”(即房企不可能在規(guī)模快速擴張的同時保持高利潤水平和現(xiàn)金流安全性)的考驗，在“降檔”壓力下，為了去杠桿提高現(xiàn)金流安全性，諸多房企進入轉(zhuǎn)型陣痛期。但部分房企未能守住現(xiàn)金流安全底線，2021年債務(wù)違約事件增多，部分房企通過出售資產(chǎn)“斷臂求生”，行業(yè)洗牌加速。
在宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境多重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴峻考驗，現(xiàn)金流保持健康狀態(tài)的優(yōu)質(zhì)房企將在2022年尋找并購機會，在優(yōu)質(zhì)地塊的獲取上也擁有較大底氣和競爭力，而諸多處于紅檔、橙檔的房企仍面臨巨大的生存危機。
三、經(jīng)典案例分析
1、萬科A：營收增長利潤下滑，保持全線綠檔
2021年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4527.88億元，同比增長8.04%，營收規(guī)模位列行業(yè)第二，僅次于綠地控股。其中，2021年萬科來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的收入為4299.32億元，同比增長7.36%，而物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)收入為198.31億元，同比增長28.5%。
雖然萬科的營收規(guī)模保持增長，但由于開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降、投資收益回落以及計提資產(chǎn)減值損失的綜合影響，萬科2021年僅實現(xiàn)凈利潤380.7億元、歸母凈利潤225.24億元，分別同比減少35.8%和45.75%。值得注意的是，2021年萬科凈利潤下滑是繼1995年、2008年之后，上市31年以來出現(xiàn)的第三次下滑。
從盈利指標來看，2021年萬科實現(xiàn)毛利率21.8%，扣除稅金及附加之后的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率16.9%、凈利率8.4%、歸母凈利率5.0%，各盈利指標也處于歷史較低水平。
值得一提的是，截至2021年末，萬科負債結(jié)構(gòu)進一步改善，“三道紅線”指標滿足“綠檔”要求，并保持了行業(yè)領(lǐng)先的信用評級。具體來看，萬科剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為69.8%，成功降至70%以內(nèi)。凈負債率為29.7%，長期處于行業(yè)低位。有息負債總額2659.6億元，同比微增2.9%，其中長期負債占比提高至78%，有息負債結(jié)構(gòu)優(yōu)化。2021年末貨幣資金1493.5億元，貨幣資金對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.5倍，較2020年末有所提升。
2、綠地控股：多元業(yè)務(wù)未能助推利潤，負債大幅降低
2021年，綠地控股實現(xiàn)營業(yè)收入5442.86億元，同比增長19.43%，營收規(guī)模居行業(yè)首位，但依然存在增收不增利的情況，2021年綠地控股歸母凈利潤僅61.79億元，同比下降58.8%。
綠地控股2021年營收增長主要來源于基建板塊的良好發(fā)展，截至2021年末，綠地控股大基建板塊在建項目總金額為11238億元，其中：房屋建設(shè)業(yè)務(wù)7552億元，占比67%;基建工程2900億元，占比26%。主營業(yè)務(wù)分行業(yè)來看，營收貢獻度最高的是建筑及相關(guān)行業(yè)，取得營收3114.24億元，同比增長33.41%，而房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)取得營收2049.54億元，同比增長僅5.22%。
綠地控股增收不增利的主要原因在于，第一，營收占比最高的建筑業(yè)務(wù)毛利率僅4.87%，遠不及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)營收增長對利潤的拉動作用并不大，其他多元業(yè)務(wù)板塊對其業(yè)績支撐稍顯無力，而對利潤影響較大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為20.9%，較上年下降了5.52個百分點;第二，由于部分海外項目銷售和開發(fā)周期拉長導(dǎo)致成本增加和折現(xiàn)時間加長，境內(nèi)項目因政府調(diào)控限價及降價銷售等原因，計提信用減值損失28.03億元，較2020年同期增加17.56億元，資產(chǎn)減值損失較2020年同期增加18.68億元至52.44億元，其中大部分為存貨跌價損失。
雖然未能實現(xiàn)利潤增長，但在“三大紅線”指標上，綠地控股取得了較大進步，成功實現(xiàn)“兩條紅線”提前達標轉(zhuǎn)綠。2021年壓降有息負債812億元，截至年末，有息負債余額降至2406億元，同比下降25%，凈負債率實現(xiàn)達標。經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額同比增加39%至622億元，為降杠桿提供重要支撐。而2021年綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為83.68%，較2020年下降0.41個百分點，但距離70%的目標仍有一定差距。
3、保利發(fā)展：發(fā)展速度與質(zhì)量兼顧，“盈利王”當之無愧
2021年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2849.33億元，同比增長17.2%，其中，房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)取得收入2607.67億元，同比增長15.19%，該業(yè)務(wù)毛利率為27.13%，較2020年減少6.35個百分點。在其他業(yè)務(wù)(物業(yè)管理、建筑、租賃、酒店、商業(yè)、設(shè)計、展覽等)中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，全年實現(xiàn)營業(yè)收入107.8億元，同比增長34.2%。
雖然營收規(guī)模保持增長，但受整個行業(yè)利潤率下降的影響，保利發(fā)展2021年實現(xiàn)凈利潤371.89億元、歸母凈利潤 273.88億元，分別同比減少7.14%和5.39%，毛利率為26.80%，同比下降5.79個百分點。值得注意的是，從行業(yè)對比來看，保利發(fā)展歸母凈利潤居行業(yè)首位，成為2021年房企“盈利王”。
作為行業(yè)龍頭企業(yè)，保利發(fā)展發(fā)展策略較為穩(wěn)健，在行業(yè)融資環(huán)境收緊、房企信用風(fēng)險加大的背景下，2021年保利發(fā)展現(xiàn)金流仍保持健康狀態(tài)，在資金回籠方面，保利發(fā)展實現(xiàn)回籠金額5020億元，回籠率為93.8%，居于行業(yè)高位，并且連續(xù)四年保持經(jīng)營活動現(xiàn)金流為正，有效應(yīng)對了集中供地帶來的資金需求峰。
得益于領(lǐng)先行業(yè)的信用評級，保利發(fā)展的融資未受太大影響，全年發(fā)行公司債86.9億元、中期票據(jù)100億元，其有息負債規(guī)模為3382億元，綜合融資成本約4.46%，較2020年末下降31個基點，繼續(xù)保持行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。
2021年保利發(fā)展的“三大紅線”各項指標與去年同期相比差距不大，均符合“三道紅線”中綠檔企業(yè)標準。保利發(fā)展兼顧速度與質(zhì)量的發(fā)展方式值得同行學(xué)習(xí)。
4、華夏幸福：營收凈利顯著下降，流動性風(fēng)險逐步紓解
2021年對華夏幸福來說是艱難的一年。全年營業(yè)收入實現(xiàn)431.81億元，同比下降57.33%，歸母凈利潤實現(xiàn)-390.3億元，同比下降-1164.79%，截至2021年末，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-26.46億元。分行業(yè)來看，華夏幸福房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為301.28億元，毛利率為8.99%，同比減少16.81個百分點，下降49.2%，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)受重創(chuàng);表現(xiàn)相對較好的是物業(yè)管理服務(wù)，該業(yè)務(wù)營業(yè)收入為12.74億元，同比增長3.74%，毛利率為25.68%。
從2021年初開始，華夏幸福發(fā)生多起債務(wù)實質(zhì)性違約，主要是由于房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴所帶來的融資環(huán)境惡化，而項目資金回籠的速度跟不上，引發(fā)公司流動性危機。
2021年10月對外發(fā)布了《債務(wù)重組計劃》，全力開展各項自救紓困措施，截至2022年4月29日，《債務(wù)重組計劃》中金融債務(wù)已簽約實現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計為1061.87億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計94.01億元，金融債務(wù)簽約已接近半數(shù)，債務(wù)風(fēng)險正逐步紓解。
值得注意的是，從債券首次違約到重組計劃通過歷時9個月，在諸多房企的違約處置方式中，華夏幸福的債務(wù)重組方案相對較優(yōu)，結(jié)合了現(xiàn)金清償、債務(wù)展期、信托收益權(quán)抵債、出售資產(chǎn)帶走債務(wù)等多種方式，多管齊下化解債務(wù)危機，也保障了債權(quán)人之間的公平性，對其它債務(wù)違約房企具有借鑒意義。
關(guān)鍵詞： 房企2021年報 短期償債風(fēng)險增加 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)
