當(dāng)前樓市松綁讓人激動不易，南京、武漢取消限購卻遭“一日游”，這種靠反復(fù)試探的做法，讓外界擔(dān)憂“穩(wěn)樓市”預(yù)期。
上周，民營房企融資端初現(xiàn)“破冰”端倪，但坊間又傳出一些“減分”消息，為市場向好預(yù)期蒙上一層陰影。
5月15日，龍湖、碧桂園和美的置業(yè)進入民營房企試點發(fā)債名單，創(chuàng)設(shè)信用違約互換CDS或信用保護緩釋憑證CRWM等信用保護機制成最大亮點。
5月19日，這份重量級名單又增加了新城和旭輝。一時間，地產(chǎn)資本圈為之振奮。
據(jù)《經(jīng)濟觀察報》刊文，上述其中一家獲準(zhǔn)發(fā)債的房企透露，監(jiān)管層此舉唯一目的就是提振市場信心，僅限于向行業(yè)和境內(nèi)債券投資人傳遞信心，但對民營房企目前面臨融資困境的破冰效應(yīng)有限。
這意味著：接下來，更多民營房企想發(fā)債但難度依然很大。
融資端受限不暢，各大房企能仰仗的唯有依靠加快銷售及回款力度，但開年后這幾個月，雖有各種利好，但難以抑制下滑。
克而瑞監(jiān)測統(tǒng)計，百強房企今年1-4月銷售規(guī)模同比大幅降低50.2%，其中4月單月銷售業(yè)績同比降低58.6%，環(huán)比降低16.2%，環(huán)比降幅大于近年同期水平。
房企年內(nèi)到期債務(wù)卻如洪水般，洶涌而來。
從安信證券統(tǒng)計看，2022年共有6806.2億元地產(chǎn)債到期，其中民營房企共有2300.1億元境內(nèi)債到期，第三季度將進入到期小高峰。
5月19日，中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室發(fā)表《房地產(chǎn)金融季報》指出，2022年7月房企境內(nèi)外債務(wù)迎來年內(nèi)到期高峰，7月到期規(guī)模達(dá)到1623億元。
“在當(dāng)前市場預(yù)期較弱以及金融機構(gòu)避險情緒下，房企流動性嚴(yán)重吃緊，部分高杠桿企業(yè)難以借新還舊，房企債務(wù)違約事件還會陸續(xù)發(fā)生。”
5月20日，國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)表《宏觀經(jīng)濟形勢分析月報》，針對當(dāng)前樓市指出，全產(chǎn)業(yè)鏈信用收縮可能加劇房企流動性風(fēng)險，當(dāng)務(wù)之急是要盡快暢通房企現(xiàn)金流，有效化解房企因流動性不足實現(xiàn)違約問題。
在這份重磅級分析報告中，國務(wù)院發(fā)展研究中心明確提出了“化解房企現(xiàn)金流緊張”的四大途徑：
其一，合理放松對房企在資本市場上的融資限制。
其指出，過去很長一段時期，房企股權(quán)融資受到很大限制，過去十年只有2家在2014年曾發(fā)行過可轉(zhuǎn)債。
雖然近期房企信用債的限制有所松動，但“一家房企一年最多只能發(fā)行一次信用債”的限制并未松動，且信用債凈融資規(guī)模持續(xù)為負(fù)的現(xiàn)實尚未改變。
建議結(jié)合全面推行股票發(fā)行注冊制，按市場化原則，放松對房企在資本市場的融資限制，實質(zhì)性補充大型房企現(xiàn)金流，改善市場預(yù)期，補充資本金，降低負(fù)債率等。
其二，擴大地方債適用范圍，多渠道、多形式為符合一定條件的房企提供現(xiàn)金流支持。
主要針對人口凈流入的大城市及特大城市，探索設(shè)立“保障房投資基金”，按市場化收購困難房企出售的項目、資產(chǎn)或多元化業(yè)務(wù)，并嘗試回購閑置用地，將部分商品房項目轉(zhuǎn)化為保障房項目。
可探索地方債使用范圍，以股權(quán)、債權(quán)等多種形式參與優(yōu)質(zhì)房企并購重組，分類支持因現(xiàn)金流困難而停工的在建項目和竣工待交付項目。
其三，鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金REITs、政府引導(dǎo)基金、保險資金等多種資金參與房企并購重組、資產(chǎn)處置和資產(chǎn)證券化。
當(dāng)前市場避險情緒上升，房企改善現(xiàn)金流及自救需求加速上升，若不能為整個行業(yè)提供充足的流動性，不僅會加劇行業(yè)發(fā)生“踩踏”風(fēng)險，還會牽連金融機構(gòu)，導(dǎo)致其再融資困難。
鼓勵政府引導(dǎo)基金、保險資金以戰(zhàn)略投資形式參與房企并購重組，并鼓勵社會資本參與，支持符合條件的中資房企回購境外債。鼓勵銀行發(fā)行MBS籌集長期信貸資金，將新增住房抵押貸款與MBS規(guī)模掛鉤，支持各類資金參與MBS投資。
適當(dāng)放緩REITs募資條件，擴大REITs投資范圍，支持REITs通過股權(quán)、債權(quán)等多種形式參與房企并購重組，特別是商業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。
第四，以差異化、精細(xì)化信貸政策支持房企合理融資需求，更好滿足購房者合理住房需求。
針對銀行“資產(chǎn)荒”和房企“貸不到”并存，要糾正部分銀行在執(zhí)行“三線四檔”政策時“一刀切”提問，細(xì)化“三道紅線”指標(biāo)設(shè)計，針對資產(chǎn)負(fù)債率雖高但能持續(xù)下降的房企債務(wù)融資進行邊際改善激勵式考核等。
針對居民按揭貸，在加強涉房違規(guī)信貸查處力度時，可適度松綁房貸集中度限制，支持剛需購房貸需求。
要考慮改善型住房、進城父母養(yǎng)老住房等合理需求，區(qū)別對待一般的二套房買賣和通過買一賣一的改善置換交易，保持小戶型、低總價的二手房交易。
對照當(dāng)前樓市松綁現(xiàn)狀，部分建言已落實，但針對房企融資的限制仍是一塊堅冰，亟待高層更大力度的實質(zhì)性突破。
關(guān)鍵詞： 樓市松綁 民營企業(yè) 民營房企試點發(fā)債名單 房地產(chǎn)市場向好傾向
